Арсенал Ваших можливостей! Українською in English

тел./факс: + (38 044) 285 07 77
+ (38 044) 285 08 77

Про нас Структура Наша наукова діяльність Гостьова книга Контакти Мапа сайту
Правові підстави легітимності договору про пайову участь у будівництві, укладеного між юридичними особами

Законом України «Про інвестиційну діяльність» від 08.09.1991 року № 1560-XII статтею 4 виключено із об'єктів інвестування об'єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об'єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості (частину 3 вказаної статті доповнено згідно із ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» № 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005 року.

Вказана зміна опосередковано забороняє укладати договори про пайову участь у будівництві, так як вважається, що даний договір передбачає безпосереднє залучення коштів у юридичних та фізичних осіб в об'єкт будівництва, тобто здійснення інвестування. З іншого боку, чинне законодавство України не містить норм, які прямо забороняли укладання зазначених видів договорів.

Для вирішення дилеми «бути чи не бути?» договору про пайову участь у будівництві, потрібно розглянути його правову природу, встановивши цим коло регулюючих правових норм.

Договір про пайову участь у будівництві цивільним законодавством України не передбачено. При розробці та укладанні такого договору його сторони керуються ст. 6 Цивільного кодексу України від 16.01.03 р. № 435-IV (далі — ЦК України), згідно з якою сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає його загальним засадам, та ст. 627 ЦК України, яка вказує, що сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагентів та визначенні умов договору з урахуванням вимог діючого законодавства.

Крім того, відповідно до ч. 1. ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Тобто цивільне законодавство дозволяє існування зазначених договорів, оскільки немає прямої заборони на їх укладання, а визнання договору недійсним можливе лише щодо існуючого, цілком індивідуального договору.

Проте корінь проблематики питання «легітимності чи не легітимності» договору про пайову участь у будівництві полягає у правовій природі фінансування будівництва.

Нагадаємо, що ЗУ «Про інвестиційну діяльність» визначає загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності на території України, відповідно, даний Закон не може регулювати інші господарсько-фінансові відносини, які не належать до інвестування. Тому, потрібно проаналізувати відмінність двох форм фінансування господарської (підприємницької) діяльності – «інвестування» та «пайова участь».

Згідно зі ст. 1 ЗУ «Про інвестиційну діяльність»:

Інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об'єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект.

Такими цінностями можуть бути:

• кошти, цільові банківські вклади, паї, акції та інші цінні папери;

• рухоме та нерухоме майно (будинки, споруди, устаткування та інші матеріальні цінності);

• майнові права інтелектуальної власності;

• сукупність технічних, технологічних, комерційних та інших знань, оформлених у вигляді технічної документації, навиків та виробничого досвіду, необхідних для організації того чи іншого виду виробництва, але не запатентованих ("ноу-хау");

• права користування землею, водою, ресурсами, будинками, спорудами, обладнанням, а також інші майнові права;

• інші цінності.

Виходячи зі змісту норми Закону, визначальним в понятті «інвестування» є термін «вклад» («вкладання»), зміст якого можна трактувати як внесення певних цінностей (коштів, майна, майнових прав тощо) без подальшої активної участі в діяльності об'єкта інвестування (об'єкт інвестиції в даному разі обирається за критеріями «прибутковості» і «найвигіднішого задоволення потреб»).

У договорі про пайову участь у будівництві термін «пайова участь» розглядається як об'єднання матеріальних та нематеріальних ресурсів (коштів, майна, майнових прав тощо), заради конкретної мети щодо створення конкретного об'єкта.

Пайовий вклад в себе може включати не лише внесення певних цінностей (коштів, майна, майнових прав тощо), а й виконання певних дій (напр.: оформлення проектно-кошторисної документації, здіснення безпосередніх будівельних робіт, участь в будівництві як підрядника тощо). Пайові вклади в даному договорі носять цільовий характер, а саме безпосередньо направленість на об'єкт та процес будівництва.

Суттєвою ознакою договору про пайову участь у будівництві є те, що його основна мета – це отримання у власність об'єкту нерухомості, а саме індивідуально визначених об'єктів(квартир, приміщень) з яких складеться безпосередній об'єкт будівництва, переважно для власного користування. Тому в зазначеному договорі і використовується термін «пай», а не «інвестиція», бо першочерговою метою є задоволення власних потреб (на відміну від інвестування, де головними чинниками, як було вказано, є «прибутковість» і «найвигідніше задоволення потреб»).

Отже, договір про пайову участь у будівництві має іншу, відмінну від інвестування, правову природу фінансування господарської (підприємницької) діяльності, тому, на вказаний вид договорів не можуть поширюватись обмеження, зазначені в ст. 4 ЗУ «Про інвестиції».

Таким чином, правова природа договору про пайову участь та інвестиційних договорів є різною, однак, не дивлячись на те, що договір про пайову участь у будівництві є цілком легітимним, формалізований та імперативний підхід органів державної влади та місцевого самоврядування до законодавства, незалежно від галузевих принципів, може створити перепони щодо виконання вказаного договору, як в прийнятті державною комісією об'єктів, зведених відповідно договору, так і при реєстрації прав власності на них.

Про нас Структура Наша наукова діяльність Гостьова книга Контакти Мапа сайту
Контакы вул. Немировича-Данченка, 14/13
Київ, Україна 01133
тел./факс: + (38 044) 285 07 77
+ (38 044) 285 08 77
E-mail: general@arsenal-lf.com.ua


© Юридична компанія «Арсенал», 1996-2018
Розроблено у «White Studio»